Правовые аспекты заключения договора участия в долевом строительстве.

Отношения, связанные с участием в долевом строительстве, регулируются федеральными законами от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», Законом Вологодской области от 04.10.2017 N 4198-ОЗ «О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области».

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Суть участия в долевом строительстве заключается именно в привлечении денежных средств граждан.

При этом такое привлечение допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов (если размещение таких сертификатов начато до 01.07.2018) и, при определенных условиях участия в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах.

Другим немаловажным условием является запрет привлечения денежных средств граждан в отсутствие разрешительной документации на строительство и правоустанавливающих документов на земельный участок под запроектированным жилым домом.

При проверке правоустанавливающих и разрешительных документов необходимо быть предельно внимательными. Так, в документах на землю (свидетельство о государственной регистрации права или договора аренды земельного участка) и в кадастровом паспорте земельного участка следует сопоставить кадастровый номер земельного участка и правообладателя земельного участка, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права, с фактическим продавцом. Обязательно обратить внимание на категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, поскольку на земельном участке, имеющем категорию «земли сельскохозяйственного

назначения», независимо от вида разрешенного использования земельного участка, возведение многоквартирных домов является незаконным.

Строительство многоквартирных домов незаконно также на земельных участках из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для дачного строительства», «для индивидуального жилищного строительства», «для садоводства», «для огородничества», «для ведения личного подсобного хозяйства».

Помощник прокурора района юрист 2 класса А.В. Пшеничникова