Недвижимость – это сфера, где высока вероятность мошенничества с жильём. Как правило, основной риск, который подстерегает потенциальных покупателей жилья на вторичном рынке - оспаривание прав собственности на приобретенный объект. Случаются ситуации, когда покупатель заключает сделку, получает документы на квартиру, и через несколько месяцев выясняется, что у купленной квартиры есть еще собственники. Как избежать подобных ситуаций подскажут эксперты: заместитель руководителя Управления Росреестра по Вологодской области Роман Сергеевич Дурасов и президент НП «Северо-Западная палата недвижимости» Юрий Николаевич Румянцев.

В каких случаях могут возникнуть ситуации с оспариванием прав на квартиру, дом, комнату?
Роман Сергеевич: в основном ситуации с оспариванием прав на жилье могут возникнуть:
• при спорах между наследниками;
• при разделе имущества между супругами;
• если в квартире (жилом доме, комнате) прописаны несовершеннолетние дети;
• если продавец будет признан недееспособным;
• в квартире прописано лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы (при выходе оно будет иметь право пользование квартирой);
• в квартире прописан безвестно пропавший член семьи продавца;
• на квартиру наложен арест (запрет на совершение регистрационных действий).
На что необходимо обратить внимание при выборе жилья перед покупкой?
Юрий Николаевич: Как правило, продавцами вторичной недвижимости являются граждане, поэтому обо всех условиях или послаблениях договориться проще, чем, например, с застройщиком, твердо диктующим свои условия продажи. Между тем, при заключении сделок на вторичном рынке жилья существуют свои тонкости, которые необходимо обязательно учитывать.
Перед покупкой жилья нельзя ориентироваться на общее впечатление от общения с продавцом или риэлтором, необходимо проверить все документы:
в первую очередь это правоустанавливающие документы на квартиру. Покупателя должно насторожить, что при совершении сделки продавцы вместо оригиналов предъявляют копии документов.
В рассматриваемой ситуации документы могут оказаться поддельными, а настоящие собственники могут не подозревать, что их собственность продается. В указанном случае покупателю нужно попытаться связаться с собственником, побеседовать с ним лично, при этом, необходимо удостовериться, что он имеет дело именно с тем, на кого оформлена недвижимость.
Если объект недвижимости продают по доверенности, то доверенность рекомендую проверить – это всегда можно сделать через онлайн-сервис проверки доверенностей, который находится в открытом круглосуточном доступе на портале Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru). Несложная операция поможет убедиться, что доверенность не отозвана доверителем и представитель имеет полномочия на продажу недвижимости.
Покупателя должно насторожить, что его торопят с подписанием документов, или объект продается по цене существенно ниже рыночной без достаточных для этого оснований. Например, умышленное занижение стоимости квартиры уменьшит налог с продажи квартиры, но одновременно и снизит сумму налогового вычета для покупателя. Следует помнить, если расторгнуть договор, продавец будет обязан возвратить лишь обозначенную в нем сумму, а не реально полученные им деньги.
Также озадачивает, если за короткий промежуток времени объект недвижимости, меняя своих владельцев, многократно перепродавался. Если за последнее время было зафиксировано несколько переходов прав собственности, существует возможность, что все они были сделаны с целью завуалировать незаконность первого отчуждения, либо какие-то ограничения.
Помимо указанного, отчуждаемое имущество может иметь скрытые дефекты, благодаря которым хозяева хотят избавиться от имущества в короткие сроки: например, в доме течет крыша, затапливает подвал и т.д.
Также возможно имеет место быть незаконная перепланировка. Напомню, что любые конструктивные изменения в квартире должны производиться по предварительному разрешению соответствующих органов власти, а информация о перепланировке должна быть внесена в техническую документацию. К сожалению, бывают случаи, когда новому владельцу квартиры невероятно сложно бывает доказать тот факт, что перепланировку сделал предыдущий собственник, а потому вся ответственность, скорее всего, ляжет именно на «актуального» владельца.
Покупателю также нужно обратить особое внимание на сведения об иных правообладателях объекта, которые должны быть уведомлены о сделке, т.к. они могут иметь право преимущественной покупки (в случае продажи комнаты в квартире или доли в праве общей долевой собственности). Отсутствие согласия на сделку соседей по комнатам, сособственников в праве общей долевой собственности, либо отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга(и) на отчуждение совместно нажитого имущества означает, что заключаемая сделка может быть признана в судебном порядке недействительной, а права покупателя могут быть переведены на лицо, оспорившее сделку.
И еще один момент – если у вас вызывает подозрение в отношении физического состояния продавца или его дееспособности – попытайтесь пообщаться с ним лично, обычно беспокоящие вопросы снимаются.
Тщательная проверка всех документов, внимательное и неторопливое изучение всех условий договора (особенно тех пунктов, что написаны мелким шрифтом), следование законодательным нормам помогут избежать очень многих неприятностей.
Какими еще документами можно проверить «чистоту» приобретаемой недвижимости?
Роман Сергеевич: На сегодняшний день документом, который может проверить недвижимость является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Выписка из ЕГРН – это документ, где указываются сведения об актуальном собственнике объекта недвижимости, наличии залога, арестов, судебных спорах о праве, запретов на осуществление сделок без личного участия собственника, а также информация о том, не было ли принято решение органов власти об изъятии объекта для государственных (муниципальных) нужд.
Следует помнить, выписка из ЕГРН актуальна не более 3 рабочих дней с момента ее выдачи! Именно в такой срок накладываются запреты и аресты на отчуждение недвижимости по решению суда или по постановлению судебных приставов. А при подаче документов в электронном виде в определенных случаях, изменения могут происходить и в более короткие сроки.
А если в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах?
Юрий Николаевич: Если же сведений о квартире нет в выписке из ЕГРН, то это еще не значит, что вас обманывают. Право собственности у продавца могло возникнуть до 1998 года, а в таком случае обязательной государственной регистрации еще не существовало. В последнем случае запросить информацию следует у органа, который осуществлял государственную регистрацию прав до начала деятельности на территории соответствующего субъекта Российской Федерации учреждения юстиции по регистрации (в отношении жилых помещений - это так называемые БТИ).
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержит информацию о каждом правообладателе объекта недвижимости.
Любому лицу доступны сведения о собственниках в выписке из ЕГРН?
Роман Сергеевич: Обращаю внимание вологжан, что с 1 марта 2023 года получить сведения о личных данных правообладателя в выписке из ЕГРН можно будет только с согласия собственника, то есть получить выписку из ЕГРН на объект недвижимости с указанием в ней собственника сможет только либо сам собственник, либо супруг (супруга), либо лица, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности.
Вместе с тем, если собственник объекта недвижимости не желает скрывать сведения о владении им объектом недвижимости, то он может обратиться с заявлением о внесении в ЕГРН соответствующей записи в любой офис МФЦ или в электронной форме через Личный кабинет правообладателя на сайте Росреестра. В данном случае любое лицо, получив выписку из ЕГРН на объект недвижимости будет осведомлен о том кому он принадлежит. Данное нововведение касается скорей всех потенциальных продавцов, которые готовятся к продаже недвижимости и не пытаются скрывать данные о принадлежности им недвижимости в ЕГРН. Полагаю, что такая мера ускорит продажу недвижимости, а также подчеркнет прозрачность сведений о правообладателе продаваемого имущества.
Как защитить свою недвижимость с помощью ЕГРН?
Роман Сергеевич: В 2022 году 1917 вологжан защитили свои квартиры путем подачи заявления в Управление Росреестра по Вологодской области о запрете сделок со своими квартирами без их личного участия.
Следует отметить, что на сегодняшний день – это один из самых эффективных способов защитить свое жилье от мошенников даже если они попытаются «продать» ваш объект недвижимости с помощью нотариально заверенных документов.
Подать заявление о запрете сделок без личного участия может каждый владелец недвижимости. При поступлении письменного обращения заявителя государственный регистратор Управления внесет соответствующую запись в ЕГРН, после чего даже по нотариально заверенным документам переход права на другого человека невозможен без личного присутствия владельца недвижимости.
Подать соответствующее заявление можно лично в офисе МФЦ или в электронном виде в «Личном кабинете правообладателя» на официальном портале Росреестра.
При этом надо учесть следующие важные моменты:
1) Внесение в ЕГРП записи о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объекты недвижимости без личного участия возможно только при условии наличия уже зарегистрированного в ЕГРН права собственности.
2) Данная запись не препятствует государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права, если основанием для государственной регистрации права по заявлению иного лица является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя.
3) Государственная пошлина за внесение указанной записи не взимается.
Возможно ли подать заявление о запрете сделок с недвижимым имуществом без личного участия посредством портала государственных услуг?
Юрий Николаевич: да, заявление о внесении в ЕГРН записи о невозможности регистрации сделок с недвижимостью без личного участия собственника можно направить через сайт Госуслуги. Для этого у заявителя должна быть подтверждённая учётная запись на Госуслугах.
Услуга доступна с возможностью использования мобильного приложения «Госключ», которое позволяет бесплатно получить сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи и использовать его для подписания документов на смартфоне. Если ранее владелец уже установил такой запрет, с помощью сервиса его также можно снять.